La Figueirette
7 000 – 10 500 €/m²Port de plaisance intimiste, villas et résidences de prestige face à la mer. Le secteur le plus animé de Théoule, avec commerces, restaurants et une atmosphère de village balnéaire exclusif.
Portrait du territoire
Théoule-sur-Mer,
Théoule-sur-Mer,
la rareté absolue face à la mer
Théoule-sur-Mer est l'une des communes les plus sélectives de la Côte d'Azur. Nichée entre l'Estérel et la Méditerranée, à la frontière entre le Var et les Alpes-Maritimes, elle offre un cadre naturel d'une beauté bouleversante : roches de porphyre rouge plongeant dans des eaux turquoise, forêts de pins et de chênes-lièges classées, calanques secrètes accessibles uniquement par la mer ou les sentiers côtiers.
Ce qui distingue Théoule de toutes les autres communes de la Riviera, c'est son impossibilité quasi totale de construire. L'Estérel est classé à plus de 90 % en zone naturelle inconstructible. Il n'existe donc pratiquement plus de terrain à bâtir, et le stock de biens disponibles à la vente est structurellement très limité. Cette rareté absolue est le principal moteur de valeur du marché immobilier de Théoule.
Miramar : le summum de l'exclusivité
Le secteur de Miramar est l'une des adresses les plus prestigieuses des Alpes-Maritimes. Ses domaines privés fermés abritent des villas d'exception avec piscines à débordement, jardins paysagers en terrasses et vues panoramiques à 180° sur la Méditerranée et les îles de Lérins. Les transactions y dépassent régulièrement 5 à 15 millions d'euros.
Un marché porté par la clientèle internationale
Le marché de Théoule est essentiellement alimenté par une clientèle internationale fortunée : Britanniques, Américains, Nordiques, Moyen-Orientaux et Suisses composent l'essentiel des acquéreurs. Cette clientèle cherche un cadre naturel préservé, la discrétion absolue et la proximité des équipements de Cannes — trois caractéristiques que Théoule réunit mieux qu'aucune autre commune de la Riviera.
Rendement locatif saisonnier d'exception
Une villa à Théoule peut générer entre 35 000 et 70 000 € de revenus saisonniers annuels. Les propriétés les plus exceptionnelles de Miramar atteignent 8 000 à 20 000 € la semaine en juillet-août, soit un rendement brut de 3 à 5 % sur la valeur d'achat — exceptionnel pour ce niveau de prix.
Marché immobilier 2026
7 800 €Prix moyen / m²
15 000 €Prix Miramar / m²
+30 %Hausse 7 ans
23 €Loyer / m² / mois
RareBiens disponibles
90 %Zone inconstructible
Pourquoi investir à Théoule ?
- Entre Cannes (15 min) et l'Estérel sauvage
- Calanques aux roches rouges parmi les plus belles de Méditerranée
- Aéroport Nice à 20 min, aéroport Cannes-Mandelieu à 10 min
- Forêt domaniale de l'Estérel — non constructible à 90 %
- Gare TER desservie (Nice–Marseille)
- Clientèle internationale fortunée et stable
- Rareté foncière absolue — valeur patrimoniale garantie
- Sentiers côtiers spectaculaires sur l'Estérel
« L'immobilier est avant tout une relation de confiance »
Bernard LEAL et Les Vénitiennes Immobilier interviennent sur Théoule-sur-Mer avec la discrétion et la précision qu'exige ce marché d'exception. Connaissance des transactions récentes, réseau qualifié, résultats.
CPI 83032016 000 006 077 · CCI du Var
Secteurs & domaines
Les secteurs de Théoule-sur-Mer
De La Figueirette au prestige absolu de Miramar, chaque secteur de Théoule possède son caractère unique. Notre agence vous guide avec précision et discrétion.
Miramar
8 500 – 15 000 €/m²Domaines privés fermés, villas d'exception sur les hauteurs de l'Estérel. Le secteur le plus exclusif de Théoule — et l'une des adresses les plus prestigieuses des Alpes-Maritimes. Clientèle internationale fortunée.
Le Trayas
6 500 – 9 500 €/m²Calanques aux roches rouges spectaculaires, villas nichées dans la pinède, isolement préservé. Gare TER desservie. Le secteur nature par excellence, entre mer et forêt classée.
Antheor
6 000 – 8 500 €/m²À la frontière Var–Alpes-Maritimes, calanques sauvages, villas rares avec accès mer. Secteur très préservé, rareté foncière absolue, fort potentiel de valorisation à long terme.
Haute Corniche
7 500 – 12 000 €/m²Villas panoramiques sur la corniche de l'Estérel, vues à 180° sur la Méditerranée et les îles de Lérins. Biens d'exception très rares, valeur patrimoniale exceptionnelle et pérenne.
Centre Théoule
5 500 – 8 000 €/m²Village face à la plage, commerces, école, gare. Le secteur le plus accessible de Théoule, avec une vie de quartier authentique et un accès direct à la mer depuis les résidences.
Notre expertise
Vente
Achat
Sans engagement
Saisonnier
Gestion
Patrimoine
Nos services immobiliers à Théoule-sur-Mer
Transaction – Vente de prestige
Estimation de vos biens rares à Théoule, diffusion confidentielle auprès d'une clientèle internationale qualifiée. Discrétion, expertise, résultats sur ce marché d'exception.
Recherche de bien
Les biens à Théoule ne s'affichent presque jamais publiquement. Notre réseau vous donne accès aux opportunités off-market avant leur mise sur le marché, avec une analyse précise et indépendante.
Estimation Gratuite
Avis de Valeur professionnel pour votre villa ou appartement à Théoule. Basé sur les rares transactions récentes du secteur, remis gratuitement par Bernard LEAL.
Location saisonnière luxe
Gestion premium de votre propriété pour la location à la semaine. Théoule est l'une des destinations les plus rentables de la Riviera. Sélection, contrats, états des lieux, optimisation tarifaire.
Gestion locative
Pour vos locations annuelles : bail, quittancement, révision, sinistres. Mission complète depuis notre agence, en toute transparence.
Conseil Patrimonial
Théoule est l'un des investissements immobiliers les plus sécurisés de la Riviera. Rareté foncière, prestige et demande internationale garantissent une valorisation patrimoniale pérenne.
Questions fréquentes
Immobilier à Théoule-sur-Mer : vos questions
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Théoule-sur-Mer combine trois facteurs de rareté uniques sur la Riviera : la beauté spectaculaire des calanques de l'Estérel, l'impossibilité de construire sur la quasi-totalité du territoire (forêt domaniale classée) et la proximité immédiate de Cannes (15 min). Cette triple rareté — naturelle, foncière et géographique — maintient une pression à la hausse permanente sur les prix et garantit une valeur patrimoniale pérenne, indépendante des cycles économiques.
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Comptez minimum 200 000 à 300 000 € pour un petit studio ou appartement en résidence. Pour une villa avec piscine et vue mer, prévoyez 800 000 € à 3 millions d'euros selon le secteur et les prestations. Le secteur de Miramar, le plus exclusif, dépasse régulièrement 5 à 15 millions d'euros pour les propriétés d'exception.
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Oui. Théoule-sur-Mer et Le Trayas disposent de gares desservies par la ligne TER Nice–Marseille. Depuis Théoule, Cannes est à 15 minutes en train et Nice à 35 minutes. L'aéroport de Cannes-Mandelieu (aviation privée) est à 10 minutes en voiture, et l'aéroport international de Nice à 20 minutes par l'A8.
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Les rendements sont parmi les plus élevés de la Riviera. Une villa 4-5 pièces avec piscine et vue mer peut générer 35 000 à 70 000 € de revenus saisonniers annuels sur 14 à 18 semaines. Les biens les plus exceptionnels (domaines de Miramar, accès mer privatif) atteignent 8 000 à 20 000 € la semaine en haute saison.
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Très peu. L'Estérel est classé à 90 % en zone naturelle inconstructible (zone N). Les quelques rares terrains constructibles sont d'une rareté et d'une valeur extrêmes. Les projets de rénovation ou d'extension modérée dans les volumes existants sont possibles sous conditions strictes. Cette impossibilité de construire est précisément ce qui garantit la préservation des paysages et la valeur des biens existants.
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Contactez Bernard LEAL au 04 98 12 01 53 ou au 06 20 35 43 61. Les Vénitiennes Immobilier interviennent sur Théoule et l'ensemble de la Riviera. La rareté des transactions dans ce secteur rend indispensable une connaissance précise des comparables récents. Avis de Valeur remis gratuitement et sans engagement.
Votre projet immobilier à Théoule-sur-Mer
Bernard LEAL et son équipe sont à votre disposition pour toute demande d'estimation, de vente, d'achat ou de location à Théoule-sur-Mer et sur la Riviera.
AdresseRésidence Les Vénitiennes
152 avenue de Valescure
83700 Saint-Raphaël
152 avenue de Valescure
83700 Saint-Raphaël
Gérant fondateurBernard LEAL
06 20 35 43 61
06 20 35 43 61
Carte professionnelleCPI 83032016 000 006 077
CCI du Var · valide jusqu'en 2028
CCI du Var · valide jusqu'en 2028
HorairesLun–Ven : 09h00 – 18h30
Samedi : 09h00 – 13h00
Samedi : 09h00 – 13h00